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“外籍”人士在澳大利亚投资置业的税务法律问题

2018/04/01

上一期我们介绍了“外籍”人士在澳大利亚投资置业时根据购置资产及物业的种类和价值不同需要获得外国投资审批委员会(以下简称FIRB)批准的情况。今天我们将重点介绍“外籍”投资者在澳大利亚投资置业可能涉及的税务问题。

  “外籍”买家附加印花税(FPAD)

 

澳大利亚各州和领地都对资产和物业的转让向买方征收交易印花税(Stamp Duty)。这些交易包括抵押、证券、保险单、非流通股转让、租赁文件及资产、企业或地产转让等等。对于“外籍”投资人士而言,除了普通印花税之外他们往往还需要承担附加的印花税。

 

由于印花税是由州和领地政府征收的,所以各州和领地印花税税率都不同。就墨尔本所在的维多利亚州来看,2016年7月起“外籍”买家不论是直接购买物业还是收购占有大量土地的产业实体,除了要交标准的5.5%的印花税之外,还需要缴纳7%的附加印花税。

 

这里的“外籍”人士包含了个人、公司和信托,需要注意的是,这里的“外籍”定义跟我们上一次涉及的FIRB标准不同。这里“外籍”自然人指的是非澳大利亚公民及不持有永居签证或特殊类别签证的新西兰公民。“外籍”公司是指在澳大利亚境外注册成立的公司,或者是由外国自然人、外国公司或外国信托的受托人持有控制权的公司,这里“控制权”是指持有超过50%的股份或控制50%的投票权。“外籍”信托是指由“外籍”自然人、公司或信托人持有实质利益的信托,这里的“实质利益”是超过信托资本50%的权益。值得注意的是,对于全权信托而言,每个受益人的可得利益是可以分配给他们的最高比例,因而很多全权信托受托人都落入法律意义上的“外籍”范畴。

 

土地税(Land Tax) 以及“缺席人士”附加税 (AOSLT)

 

土地税,顾名思义,是对“土地价值”所征收的税。无论土地是空置还是带有建筑,都要按土地持有者在每年的12月31日或6月30日(不同州的规定不同)所持有投资用地的总价值进行核算与缴纳。一般来说,无论是单独拥有,还是与他人共同拥有以下类型的土地,只要价值超过$250,000,都需要交纳土地税:

  • 投资房

  • 商业房产与度假屋

  • 闲置的土地

  • 其他非免征土地

在维多利亚州,有些特定用途的商业物业土地可以通过申请获得土地税的减免优惠,比如自住房、农业用地和公共设施用地等。

 

土地税采用累计税率制,最高可达到大约房产价值的2.25%。虽然土地税一年一交,但是土地价值(Site Value)要每两年才由市政厅进行评估。土地价值只对土地的原始价值进行评估,不包括土地上的资本升值。

 

对于热衷在澳洲投资置业的海外投资人来说,如果属于法律意义上的“缺席人士”,除了正常的土地税,还需要支付1.5%的土地附加税。同样,根据置业者性质不同,在土地税框架下我们仍要区分“缺席”个人和公司。“外籍”“缺席个人”是指那些不满足澳洲居住条件,且于上一年的12月31日不在澳洲境内或者在上一年中有6个月以上的时间不在澳洲的外籍公民。“缺席公司“是指在澳大利亚境外注册成立的公司,或是由“外籍”缺席个人、公司或信托持有一半以上股份的公司。

住宅房屋用地空置税 (VRLT) 

 

随着空置物业数量上升和住房负担的加重,澳洲联邦政府连同各州政府都相继开始推出房屋空置税。此举是为了平衡自住房和投资房的比例,减少大量投资房所导致的房屋空置和资源浪费,以达到平衡房价和市场租金的目的。

 

联邦政府在2017-2018新财年预算中引进针对海外人士的年度房屋空置税(FATA - Annual Vacancy Charge), 这项措施适用于自2017年5月9日19:30以后向外国投资审批委员会(FIRB)申请购买住宅物业的外国人。对于在12个月周期内空置超过六个月以上未得到充分利用的住宅物业,政府将向其海外业主征收房屋空置税。在判断是否空置时,空置税中所提到的的六个月不需要是连续的。根据FIRB的政策解读,只要满足下列任一条件超过六个月就不算空置:

  • 自住

  • 亲属、朋友或者其他人居住

  • 房屋出租

  • 尽管没有实际租客或他人居住,但是房屋在此期间内积极在市场上发布出租广告,聘请租赁中介,并且以市场价格来确定租金额。

自2018年1月1日起,维多利亚州政府也会向墨尔本市指定地区内的空置住宅征收房屋空置税(Vacant Residential Land Tax)。不同于联邦政府,维州对于房屋空置税的征收对象是广泛的,并不局限于海外人士,也包括本地人。该空置税仅对墨尔本内城以及近郊一带征收,对于度假屋、商业写字楼、业主已故或者旅居海外的维州人都不征收空置税。

维州房屋空置税额是在住宅的资本改良价值Capital Improved Value (CIV)基础上征收1%的税款。墨尔本住宅的资本改良价值CIV是由当地市政府对其土地和建筑物做出的估值,一般在业主市政费通知单上可以找到。

 资本增值预缴税 (FRCGWT) 

 

海外人士资本增值预缴税FRCGW自2017年7月1日起生效,这意味着当“外籍”人士出售75万澳元或以上澳大利亚房产时,买家必须向税务局缴纳相当于买入价12.5%的预缴税,除非卖方提供完税单。很多不明真相的卖家和买家担心这个新政会对自己产生负面影响。其实,该税种本质上就是资本增值税,并不是一个新税种,为了防止逃税,政府才采取预缴的方式。

 

实际操作中,由于预缴义务是由买家来承担,买家在购买75万以上房产的时候,必须要先咨询卖家是否是海外投资者。为了保障双方的合法权益,如果卖家不是海外投资者,卖家可以向税务局申请出具证明,买家就无须担心代扣缴纳事宜。

增值税豁免

 

2017年5月9日开始,对于主要居住房出售的增值税豁免不再适用于税法意义上的“非澳洲居民”。这意味着,如果您不满足税法意义上的居民条件,即便您取得了澳洲国籍或永居身份,您仍需要缴纳增值税。

小 结

 

澳大利亚以繁荣的市场经济和稳定的监管环境吸引着广大海外投资者,我们会以专业的水准为您提供量身定制的法律服务,为您在澳洲投资置业保驾护航。

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