初涉澳洲市场的海外投资人在澳大利亚投资置业时一般都有以下的疑问：
我在购置资产或房产之前要经过哪些法律程序？
我或我的公司是不是法律意义上的“外籍”人士？这对我有什么影响？
我的海外身份是否导致我需要适用特定的税收制度？
澳洲法律法规体系十分完善但又错综复杂，这使得想要在澳洲投资置业的“外籍”投资人在处理法律关系时需要格外小心。
外国投资审查委员会（FIRB）审批
澳洲政府欢迎能够创造经济价值的海外投资，外国投资审批委员会（以下简称FIRB）设立的宗旨就是在维护澳大利亚国家利益的同时实现投资资金流的最大化。在取得澳大利亚资产之前，海外投资人需要根据具体财产类型、财产的累计价值和外国公民身份，向FIRB申请取得审批。大多数的海外投资提案都能通过审批，一旦审批通过，根据相关法律，澳洲政府将对外国及其国内投资者一视同仁。
目前，FIRB对海外投资人购置资产及物业土地的相关政策如下：
农业用地：如果累计价值超过$1,500万澳元，则需要申请FIRB批准；
空置商业用地：任何价值的空置商业用地都需要获得FIRB 的批准，但通常只要投资人在购买后满足继续开发的条件，并且不会在完成开发前出售土地，一般情况下都会获得批准。
商业用地：只有当购买价值超过一定门槛时才需要获得FIRB的批准。中国作为澳大利亚的自由贸易签署国，中国投资人在购买价值超过$11.34亿澳元的商业用地时才需申请批准。
住宅物业：除非持有永久居留签证，否则外国投资人购买任何住宅物业都需要获得FIRB批准。一般新的住宅物业都会获得审批，而已建成的住宅物业则一般不在FIRB批准的范围内。
空置住宅用地：空置住宅用地的批准通常根据开发条件授予。
FIRB申请费用， 农业用地或住宅物业大约为其价值的1％，开发商业地产约为$25,000澳元，空置商业用地约为$10,000澳元。
澳洲法律意义上的“外籍”人士
在FIRB框架内，无论个人、公司还是信托都可能落入法律意义上的“外籍”范畴。
对于非澳洲国籍的个人来说，判断是否为“外籍”人士采用的是“200天澳洲常住居民测试”，即在过去12个月内是否满足在澳大利亚境内居住200天，且未来的居住时间不受法律规定的时间限制。显然，持有临时居留签证或非法移民等都无法满足常住居民测试。
就公司而言，不论是否在澳大利亚注册，“外籍”公司指以下两种：
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益达到或超过20%的公司；
由两人或多人合计持有控股权益达到或超过40%的公司，并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。
就信托而言，“外籍”信托有以下两种：
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司作为受益人所持有的实际权益达到或超过20%；
由两人或多人作为受益人合计持有的实际权益达到或超过40%，并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。
值得注意的是，在全权信托的情况下，法律上认为每个受益人的实际权益可以达到最高值。由此可见，许多全权信托受托人无疑落入了“外籍”信托的范畴。
小 结
近年来，FIRB规定不断变更与完善。外国投资者必须认真分析了解相关规定，取得必要的FIRB批准，适当将申请费用包含在投资预算内并妥善做好时间安排，而在前期获得及时准确的专业建议尤其重要。
下一期我们将会对“外籍”人士在澳投资置业所需要的税务方面问题进行阐述，敬请关注。
不论您在中国还是澳洲，如果您有任何法律或商业投资问题， 请通过公众号留下您的姓名和联系方式，我们的律师会尽快联系您。
联系方式 Contact Details
地址 Address：Level 28, 140 William Street，Melbourne Vic 3000，Australia
邮箱 Email：dmiao@aitken.com.au ; aclarke@aitken.com.au
电话 Tel：+61 3 8600 6099
网址 Website：http://www.aitken.com.au/
微信 WeChat：请搜索公众号 Australianlawyer 或扫描下方二维码关注
