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在(特别决议)紧急情况下的休息 - 地段业主衍生诉讼




艾特肯合伙人业主立案法团团队经常代表业主和委员会处理业主立案法团的各种事务,他们注意到,当业主立案法团未能采取法律行动时,客户经常会遇到一个问题,特别是当业主立案法团受发展商控制,或法团及/或其委员会不愿费心处理眼前的问题时。

虽然有一定的障碍,地段业主和委员会必须首先“跳”,以实现这一点,但在立法框架内,有未充分利用的机制,使他们能够在无法通过特别决议授权提起诉讼的情况下提起诉讼。


法律


维多利亚州的业主公司主要受《2006年业主立案法(Vic)》(Act)和《2018年业主立案法(Vic)》的约束。

根据该法第96条,一项特别决议要求:

  • 如果以投票或表决的方式进行表决,有75%的业主团体应得权益的人赞成该动议;或

  • 如果在会议或任何其他情况下进行投票,受业主公司影响的所有地块中赞成该动议的总票数的75%。

维州民事及行政法庭 (VCAT)有权审理和裁定有关共同财产和细分地段内区域的管理和使用的纠纷,如公寓或单位,以前被称为 "物业管理机构"。


问题


业主法》第18节规定,业主法团不得提起法律诉讼,除非获得特别决议的授权,除非根据《业主法》第11部分向维州民事及行政法庭提出申请,并且涉及以下方面:

  • 收回欠业主委员会的费用或其他款项;或

  • 执行违反业主委员会规则的行为。

虽然该法的这一节可能是为了防止业主委员会在没有大多数地段业主支持的情况下进行诉讼,这是一个很好的一般原则,但在有些情况下,业主委员会在没有特别决议支持的情况下进行诉讼是合适的。

例如:

  • 拥有超过100个地段的业主委员会可能无法实现特别决议,因为大多数地段的业主是投资者,他们不积极参加业主委员会,在召开会议或投票时也不向第三方提供他们的代理权;以及

  • 根据目前的《业主委员会法》,在业主委员会中保留地段的开发商有能力对寻求授权业主委员会就多年后出现的有关开发或建设的问题提起诉讼的动议进行投票。如果开发商保留了大部分地段,或者对足够多的地段业主有影响,从而形成了一个综合的多数,那么这样的决议很可能会失败,因为他们无疑会对决议投反对票。

解决方案


该法第165条规定了一种法律机制 - "在特别决议紧急情况下的中断 "条款 -被称为衍生诉讼。

具体而言,该法第165(1)(ba)条使维州民事及行政法庭能够发布命令,授权地段业主代表业主团体提起、起诉、辩护或终止特定的诉讼。

在将这一机制付诸实施方面,地段业主或业主委员会需要向维州民事及行政法庭申请此类命令,通常应提供证据,说明为什么不能通过特别决议以及为什么应授权地段业主提起诉讼。


自2021年12月1日起修订该法案


从2021年12月1日起,该法的各项修正案将生效。与此相关的是:

  1. 新第18(2)条将赋予业主委员会权力,通过普通决议而不是特别决议在以下司法管辖区启动法律程序,条件是该程序的性质在治安法庭的民事管辖范围内,即不超过$100,000.00澳元。

  2. 维多利亚州的治安法庭;

  3. 维州民事及行政法庭;以及

  4. 相当于州际的维多利亚治安法庭。

  5. 新的第68(4A)(b)条将排除在业主委员会中保留地段的初始业主(通常是开发商)对任何有关建筑缺陷的决议进行投票。

  6. 新的第169I(2)条将规定,在确定衍生诉讼申请的听证会上

  7. 在以下情况下,申请地段的业主将有责任证明为什么维州民事及行政法庭应该批准申请:

  8. 业主委员会没有就有关申请事项的特别决议进行投票;或

  9. 业主委员会无法实现有关申请事项的特别决议,而普通决议也会失败。

  10. 如果业主委员会无法就申请事项达成特别决议,而普通决议本应成功,那么申请的任何其他方将有责任证明为什么维州民事及行政法庭应该驳回申请。

上述修正案对于衍生诉讼来说意义重大,因为:

  1. 如无须特别决议,即索偿费用为$100,000澳元或以下,委员会有权要求业主立案法团采取法律行动;

  2. 如业主立案法团就楼宇缺陷通过决议,初始业主将无任何表决权。

地段业主的赔偿


衍生诉讼的一个后续问题是,谁应该支付法律费用和与诉讼有关的任何不利费用命令 - 申请地段的业主或业主委员会?

一般来说,地段业主不愿意代表业主委员会提起诉讼,也不愿意承担诉讼的财务费用和风险。

因此,向业主立案法团申请许可提起衍生诉讼的另一个重要方面,是要求业主立案法团发出命令,要求业主就有关诉讼的讼费,由业主立案法团赔偿。为此,可由地段业主与业主立案法团就派生诉讼订立一般弥偿契据。


考虑因素


与任何法律事务一样,申请许可提起衍生诉讼不一定会成功。

在提出这样的申请时,地段业主和业主委员会应就这样做的好处寻求法律意见,并在准备支持申请的文件,即支持的宣誓材料方面寻求法律帮助。这将确保任何提起衍生诉讼的申请有最好的机会获得维州民事及行政法庭的许可。


我们可以如何帮助


艾特肯律师事务所的诉讼和财产法团队在协助客户成功申请启动衍生诉讼方面经验丰富,并在此协助和建议地段业主和业主立案法团委员会。


更多信息请联系郭长友 (Chong Quaik):cquaik@aitken.com.au 或致电+61 3 8600 6009。

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